enarbgdanlfifrdeiwisitnoplptroruessv
Fredag ​​9. - Mandag 12. oktober 2020

Tenker du på eller er i ferd med å selge din spanske eiendom? Vi har satt sammen følgende informasjon som vi håper vil være veldig nyttig! Det kan til og med påvirke avgjørelsen din om du vil selge eller ikke, og til hvilken pris. Vi prøver å gi leverandørene våre så mye informasjon som mulig for å hjelpe dem i salgsprosessen, slik at det ikke blir ekle overraskelser underveis! Jeg er sikker på at vi vil legge til denne listen med informasjon etter hvert som årene går, og lover og praksis endres. Informasjonen som gis er kun ment som en guide, og du bør alltid søke hjelp fra en kvalifisert juridisk profesjonell (dvs. advokat) på et tidlig stadium, spesielt (men ikke bare) hvis noe har endret seg siden du kjøpte eiendommen (for eksempel hvis en av medeierne dine enten har dødd eller har utviklet en sykdom som påvirker deres evne til å delta i notariusrådet i forsvarlig sinn, eller hvis du har gjort noen endringer på eiendommen som ikke er registrert i jordskifteretten, eller hvis du mistenker at du kan være i negativ egenkapital på grunn av at et pantelån på eiendommen er høyere enn det sannsynlige utbyttet av salget).

1. Kostnader og avgifter ved salg av min spanske eiendom

Disse kan deles inn i kostnadene og avgiftene som må betales før salg, og de som må betales på salgstidspunktet.

1a. Kostnader og avgifter som må betales tidligere for å selge en spansk eiendom

- Energieffektivitetssertifikat. Hvis du ikke har et gyldig energieffektivitetssertifikat (CEE = certificado de eficiencia energética), sier loven at du må skaffe et og vise rangeringen i all reklame og presentere det for notarius på salgsdatoen. De har gyldighet i 10 år, uavhengig av hvem som eier eiendommen. Villas Fox kan hjelpe deg med å skaffe en, ved hjelp av vår lokale arkitekt. Klikk her for siste pris. Unnlatelse av å overholde kan føre til bøter både for deg og din eiendomsmegler.

-Habitasjonsbevis (Certificateado de habitabilidad). Dette er ellers referert til som en sekundær okkupasjonslisens (licencia de segunda ocupación), cédula eller declaración ansvarlig. Dette er en 2-trinns prosess. Det første trinnet er at arkitekten inspiserer eiendommen, sammenligner den med tittellovene, og utsteder et sertifikat som sier at eiendommen er egnet til å bo i, og tilsvarer beskrivelsen av eiendommen i tittelforkjennelsen. Hvis arkitekten påviser at det er et avvik mellom den faktiske tilstanden og størrelsen på eiendommen og beskrivelsen i tittelforkjennelsen, vil han inkludere dette i rapporten sin, og hvis endringen er gjort for over 10 år siden og før 2014, så har han kan utstede et antikkbevis for å erklære at endringen er unntatt fra eventuelle sanksjoner. Ellers kan det hende du må få tilbakevirkende planleggingstillatelse for endringene du har gjort, som tar lengre tid. Det er derfor det er lurt å skaffe seg et beboelsesbevis på et veldig tidlig tidspunkt, for selv om loven ikke forplikter deg til å ha en på plass før du selger, er det generelle rådet til kjøpere ikke å kjøpe en eiendom uten en, spesielt ettersom verktøyene selskapene ofte trenger en når de endrer kontrakten til det nye eiernavnet. En annen fordel med å få beboelsesbeviset på et tidlig tidspunkt er at arkitektenes rapport vanligvis inneholder planer for huset som kan være nyttige å vise for kjøpere. Kjøpere vil ha mer tillit til å kjøpe hjemmet ditt hvis de kan se at du allerede har alt papirarbeidet på plass som beviser at eiendommen er fullt lovlig. Den andre fasen i prosessen med å få dette sertifikatet er at enten du eller arkitekten skal presentere rapporten, sammen med kopier av tittelaksene og alle nylige regninger for SUMA (kommunesskatt), strøm og vann på rådhuset og betale rådhusavgiften for dette. Noen rådhus vil deretter utstede boligbeviset etter en periode med ventetid, men andre rådhus (f.eks. San Miguel de Salinas) vil ganske enkelt utstede en offisiell kvittering som sier at riktig dokumentasjon er gitt, og vil la den ligge ved det. Denne "kvitteringen" er tilstrekkelig når du selger eiendommen. Klikk her for å se de nyeste prisene for å få beboelsesattesten (varierer mellom byene).

- Alle kostnader og avgifter forbundet med normal drift og vedlikehold av eiendommen, for eksempel samfunnsavgifter, vann- og elektrisitetsregninger osv., slik at kjøperen din vil motta eiendommen fri for gjeld og med alle tilkoblede verktøy. Dette gjelder selv om salgsprosessen tar lengre tid enn forventet, dvs. at du fortsatt vil være ansvarlig for alt det ovennevnte, og også kunne dra nytte av bruken av eiendommen frem til salgstidspunktet

1b. Kostnader og gebyrer som må betales på salgstidspunktet

Alle følgende kostnader trekkes vanligvis fra utbyttet av salget på datoen for salg av eiendommen. Med andre ord, bankutkastet som du mottar på salgsdagen vil være for et beløp NET av følgende kostnader. Imidlertid, hvis du er en skattemessig (skatt) bosatt i Spania, kan det hende at dette ikke gjelder plusvalia-skatten, som du er ansvarlig for å betale rett etter salget. Vi anbefaler på det sterkeste at du diskuterer alle disse kostnadene, og hvordan de vil bli betalt med advokaten din på et tidlig tidspunkt, for å unngå misforståelser.

- Hvis eiendommen har elementer eller funksjoner (f.eks. Ekstra meter med hus eller land, flere svømmebassenger, vinterhager, utvidelser og andre permanente strukturer) som ikke tidligere var på den offisielle eiendomsbeskrivelsen i jordskifteretten, så er det ditt ansvar å betale arkitekten, notarius- og tinglysningsavgiftene relatert til at beskrivelsen er oppdatert i jordskifteregisteret. De fleste kjøpere og deres advokater er tilgjengelige for denne prosessen som foregår samtidig som eiendommen selges, men de kan insistere på at du oppdaterer beskrivelsen i jordskifteretten før du selger eiendommen, noe som kan ta noen ekstra måneder. Selv om du allerede har betalt for at en arkitekt skal utføre et antikkbevis for å erklære at endringen er unntatt fra å kreve tilbakevirkende planleggingstillatelse før du selger eiendommen, vil du fortsatt måtte betale for notarius- og tinglysningskostnadene forbundet med å erklære dette endring i den offisielle beskrivelsen av eiendommen når du faktisk selger eiendommen. For eksempel, hvis du allerede har betalt en arkitekt 250 euro for et antikvitetsbevis for svømmebassenget ditt, kan du advokatene trekke ytterligere 1,000 XNUMX euro for å dekke kostnadene for notarius- og tinglysningsgebyr forbundet med å legge bassenget til når du selger eiendommen, eiendomsbeskrivelsen ved jordskifteretten. Ikke forveksle disse avgiftene med notarius- og tinglysningskostnadene for selveiendomssalget. Disse betales normalt av kjøperen.

- Notariagebyr knyttet til salg av eiendommen. I det minste i denne delen av Spania er normen at KJØPER skal betale alle notaravgiftene (og tinglysningsgebyrene) som er knyttet til overføring av eierskapet til eiendommen. Til tross for dette, sier loven faktisk at med mindre den private salgskontrakten sier noe annet, er det SELGER som må betale den største delen av notaravgiftene. Så det er lurt å sørge for at din private salgskontrakt (som du signerer når du avtaler en pris med en kjøper) gjør det klart at det er KJØPER som betaler notaravgiftene. Ellers kan du bli holdt ansvarlig for å betale de fleste av dem! Standard salgskontrakt på Villas Fox fastsetter at kjøperen betaler dem. Imidlertid foretrekker noen advokater å tegne sin egen kontrakt, og som alltid er det opp til deg å lese betingelsene i kontrakten før du signerer den.

- Eiendomsmegleravgift. Hos Villas Fox belaster vi leverandøren et gebyr ved vellykket gjennomføring av salget. Denne avgiften trekkes vanligvis fra utbyttet av salget, og betalingen gjøres av kjøperen på vegne av selgeren. Med andre ord, kjøperen betaler gebyret vårt (fratrukket depositum vi holder på), og dette beløpet diskonteres fra det beløpet kjøperen betaler selgeren. På denne måten er det selgeren som betaler gebyrene våre, og det er selgeren som vi gir faktura til. Våre avgifter inkluderer IVA (omsetningsavgift) til 21%. Selv om avgiftene våre kan virke som bare en stor del av pengene du taper i prosessen, vil vi gjerne tro at den internasjonale markedsføringen vi tilbyr vil gjøre det mulig for deg å nå ut til et mye bredere publikum og tiltrekke flere potensielle kjøpere. Det kan bety forskjellen mellom å selge og ikke selge hjemmet ditt. Eller det kan bety at vi finner deg en kjøper med mer forbrukskraft (muligens en som ikke snakker språket ditt), som kanskje er villig til å betale en høyere pris for eiendommen din enn om du ikke hadde brukt tjenestene våre. Vi liker å tro at vår markedsføring og generelle assistanse med salgsprosessen representerer utmerket valuta for pengene!

- Plusvalía-skatt (mer korrekt kjent som "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)" - men jeg tror du kan forstå hvorfor folk flest forkorter det til "plusvalía skatt". Dette er en skatt som angivelig skal pålegges leverandøren og å være knyttet til verdiøkningen på tomta som leiligheten eller huset ligger i. Det må imidlertid betales selv om markedsverdien på landet har falt siden du kjøpte eiendommen. Det henger også sammen med verdien av landet (så leverandører av villaer på store tomter vil måtte betale mye mer enn leverandører av små leiligheter) og er også direkte relatert til antall hele kalenderår siden du kjøpte eiendommen. Det er med andre ord null hvis du har eid eiendommen i mindre enn 12 måneder, men dobbelt så mye hvis du har eid eiendommen i 10 år sammenlignet med noen som har eid en lignende eiendom i 5 år. Hvordan beregnes det? Hvis du gir oss en ny SUMA-regning for eiendomsskatt (IBI), så kan vi beregne den for deg. Det varierer mellom byer, men typisk kan det være mellom 30 og 300 euro for hvert år du har eid eiendommen.

- 3% oppbevaring. Dette gjelder hvis du IKKE er spansk skatt bosatt, ELLER hvis du er en, men ikke klarer å oppgi sertifikatet som viser at du er en. 3% av den offisielle salgsprisen blir beholdt av kjøperen (som må betale den til skattemyndighetene på dine vegne, og må påta seg ansvaret for å gjøre det). Dette kan betraktes som en forskuddsbetaling på eventuell merverdiavgiftsskatt (eller andre private skatteopphold du måtte ha) du måtte være ansvarlig for å følge salget. Imidlertid, hvis advokaten din kan demonstrere at du ikke har oppnådd en kapitalgevinst, eller at skatteplikten din er mindre enn 3%, kan de kreve alt dette tilbake for deg (minus eventuelle skatter du skylder). Prosessen kan ta et år eller mer. Din advokat vil ikke gjøre dette automatisk - du må instruere dem om at du ønsker å kreve dette tilbake. Spør dem om du trenger å holde den spanske bankkontoen din åpen for at pengene skal innbetales til den.

- Oppbevaring for SUMA, samfunnsavgifter, elektrisk og vann. Advokatene som er involvert i salget vil avgjøre om penger må beholdes fra inntektene dine for å oppfylle eventuelle utestående forpliktelser angående betaling av elektrisk, vann, samfunnsavgift og SUMA. Som leverandør er du ansvarlig for betaling av SUMA for hele det kalenderåret hvor salget foregår, selv om regningen for det året ennå ikke er utstedt (noe som er veldig vanlig, siden regningene vanligvis genereres i høsten). Så selv om du selger eiendommen den første uken av januar, kan advokatene beholde et omtrentlig beløp som tilsvarer den estimerte SUMA-regningen for hele året. Hvis du ønsker å utfordre dette, bør du gjøre det før du godtar salget. Det er viktig å diskutere disse retensjonene med advokaten din, og spør dem om fremgangsmåten ved dette. Hvis du mener at retensjonene er unødvendig høye, eller hvis du kan bevise at du har betalt SUMA-regningen for inneværende år, så gjør dette klart for advokaten din på et tidlig tidspunkt, slik at retensjonene kan justeres tilsvarende. Sørg også for at du kansellerer alle direkte belastninger for eiendommen etter at salget er fullført, og informer leverandørene om din husforsikring at du har solgt eiendommen.

Det er alt for nå, men i nær fremtid utvider vi denne artikkelen med følgende emner og kanskje enda mer:

2. Valg av eiendomsmegler (og valutaselskap hvis du ikke vil beholde inntektene fra salget i euro) og dokumentasjon som kreves for å gi

3. Forberede eiendommen til fotografier

4. Forberedelse til klientbesøk

5. Jeg har fått et tilbud - skal jeg godta det?

6. Hva skjer mellom tilbudet som blir akseptert, og gjennomføringen av salget? (f.eks. få et sertifikat for skattemessig bosted hvis du er statsborger i finanspolitikken for å unngå å betale 3% -opphold!)

7. Hva må jeg gjøre på dagen for ferdigstillelse?

8. er det noe annet jeg trenger å gjøre?

Nylig lagt til

Kundevurderinger

VI VIL LIKE SIER EN STOR TAKK TIL ANDY OG DYRT FOK TIL VENNLIG, HJELPFULL OG PROFESJONELL TJENESTE DE SOM LEVERES I DITT SENESTE LEILIGHETS SALG. INGENTING VAR FOR MYE FEIL.

Hilsen PAT og JEFF McCormick


Pat og Jeff McCormick
Mandag, 20 februar 2017

Vi har 154 gjester og ingen medlemmer online