English English

Vær oppmerksom på at på grunn av den høye infeksjonsgraden av covid-19 i vårt område, vil kontoret vårt være stengt for publikum fra 19. januar til situasjonen forbedres. Der det er trygt å gjøre det, vil vi fjerne visninger via video eller Zoom, og du er velkommen til å ringe oss for en prat om dine eiendomsbehov. Vi beklager ulempene. For mer informasjon om den pågående situasjonen med hensyn til covid i dette området, besøk vår covid oppdateringsside her.  Vær trygg alle sammen!

Tenker du på, eller er i ferd med å selge din spanske eiendom? Vi har satt sammen følgende informasjon som vi håper vil være veldig nyttig! Det kan til og med påvirke din beslutning om å selge eller ikke, og til hvilken pris. Vi prøver å gi leverandørene våre så mye informasjon som mulig for å hjelpe dem i salgsprosessen, slik at det ikke blir ubehagelige overraskelser underveis! Jeg er sikker på at vi vil legge til i denne listen over informasjon etter hvert som årene går, og lover og praksis endres. Informasjonen som er gitt er kun ment som en veiledning, og du bør alltid søke hjelp fra en kvalifisert advokat (dvs. en advokat) på et tidlig tidspunkt, spesielt (men ikke bare) hvis noe har endret seg siden du kjøpte eiendommen (for eksempel hvis en av medeierne dine enten har dødd eller har utviklet en sykdom som påvirker deres evne til å delta på notariusen, eller hvis du har gjort noen endringer i eiendommen som ikke er registrert i tingboken, eller hvis du mistenker at du kan være i negativ egenkapital på grunn av at et pantelån på eiendommen er høyere enn det sannsynlige inntektene fra salget).

1. Kostnader og gebyrer når jeg selger min spanske eiendom

Disse kan deles inn i kostnadene og avgiftene som må betales før salg, og de som må betales på salgstidspunktet.

1a. Kostnader og avgifter som må betales tidligere for å selge en spansk eiendom

- Energieffektivitetssertifikat.  Hvis du ikke har et gyldig energieffektivitetssertifikat (CEE = certificado de eficiencia energética), sier loven at du må skaffe deg en og vise karakteren i all reklame og presentere den for notarius på salgsdagen. De er gyldige i 10 år, uavhengig av hvem som eier eiendommen. Villas Fox kan hjelpe deg med å skaffe deg en ved å bruke vår lokale arkitekt.  Klikk her for siste pris.  Unnlatelse av å overholde kan føre til bøter både for deg og din eiendomsmegler. 

-Habitasjonsbevis (Certificateado de habitabilidad).  Dette er ellers referert til som en sekundær okkupasjonslisens (licencia de segunda ocupación), cédula eller declaración responsable. Dette er en 2-trinns prosess. Første trinn er at arkitekten inspiserer eiendommen, sammenligner den med skjøte, og utsteder et sertifikat som sier at eiendommen er egnet til å bo i, og tilsvarer beskrivelsen av eiendommen i eiendomsskjøtene. Hvis arkitekten påviser at det er et avvik mellom eiendommens faktiske tilstand og størrelse og beskrivelsen i skjøte, vil han ta med dette i sin rapport, og hvis endringen er gjort for over 10 år siden og før 2014 så kan utstede et sertifikat for antikken for å erklære at endringen er unntatt sanksjoner. Ellers må du kanskje skaffe deg retrospektiv planleggingstillatelse for endringene du har gjort, som tar lengre tid. Det er derfor det er en god ide å skaffe beboelssertifikatet på et veldig tidlig stadium, for selv om loven ikke forplikter deg til å ha en på plass før du selger, er det generelle rådet til kjøperne ikke å kjøpe en eiendom uten en, spesielt da verktøybedriftene ofte krever en når de endrer kontrakten til navnet på de nye eierne. En annen fordel med å skaffe beboersertifikat på et tidlig tidspunkt er at arkitektenes rapport vanligvis inneholder planer for huset som kan være nyttige å vise til kjøpere. Kjøpere vil ha større tillit til å kjøpe ditt hjem hvis de kan se at du allerede har fått alle papirene på plass som beviser at eiendommen er fullt lovlig. Den andre fasen i prosessen med å skaffe dette sertifikatet er at enten deg selv eller arkitekten skal presentere sin rapport, sammen med kopier av skjøtene og alle nylige regninger for SUMA (rådsskatt), strøm og vann på rådhuset, og betale rådhusavgiften for dette. Noen rådhus vil deretter utstede beboersertifikatet etter en periode med ventetid, men andre rådhus (f.eks. San Miguel de Salinas) vil ganske enkelt utstede en offisiell kvittering som sier at riktig dokumentasjon er gitt, og vil la den være der. Denne "kvitteringen" er tilstrekkelig når du selger eiendommen.  Klikk her for å se de nyeste prisene for å få beboelsesattesten (varierer mellom byene).

- Alle kostnader og avgifter forbundet med normal drift og vedlikehold av eiendommen, f.eks. samfunnsgebyrer, vann- og strømregninger osv., slik at kjøperen din vil motta eiendommen uten gjeld og med alle tilkoblede verktøy. Dette gjelder selv om salgsprosessen tar lengre tid enn forventet, dvs. at du fremdeles vil være ansvarlig for alt ovenfor, og også kunne dra nytte av bruken av eiendommen frem til salgsdatoen

1b. Kostnader og gebyrer som må betales på salgstidspunktet

Alle følgende kostnader trekkes vanligvis fra inntektene fra salget på tidspunktet for salg av eiendommen. Med andre ord, bankutkastet som du mottar på salgsdagen, vil være for et beløp NETT av følgende kostnader. Imidlertid, hvis du er skattemessig (skatt) bosatt i Spania, gjelder dette kanskje ikke plusvalia-avgiften, som du er ansvarlig for å betale kort tid etter salget. Vi anbefaler på det sterkeste at du diskuterer alle disse kostnadene, og hvordan de skal betales med advokaten din på et tidlig tidspunkt, for å unngå misforståelser.

Hvis eiendommen har elementer eller funksjoner (f.eks. Ekstra meter med hus eller land, flere svømmebassenger, vinterhager, utvidelser og andre permanente strukturer) som ikke tidligere var på den offisielle eiendomsbeskrivelsen i tingboken, så er det ditt ansvar å betale arkitekten, notarius og tinglysingsgebyr knyttet til å ha beskrivelsen oppdatert i tingboken. De fleste kjøpere og deres advokater er mottagelige for at denne prosessen finner sted samtidig som eiendommen selges, men de kan insistere på at du oppdaterer beskrivelsen i tinglysingslisten før du selger eiendommen, noe som kan ta noen ekstra måneder. Selv om du allerede har betalt for at en arkitekt skal utføre et sertifikat fra antikken for å erklære at endringen er unntatt fra å kreve retrospektiv planleggingstillatelse før du selger eiendommen, må du fortsatt betale for notarius og tinglysingskostnader knyttet til å erklære dette endre på den offisielle beskrivelsen av eiendommen når du faktisk selger eiendommen. Hvis du for eksempel allerede har betalt en arkitekt 250 euro for et sertifikat for antikken for bassenget ditt, kan advokater trekke ytterligere 1,000 euro når du selger eiendommen for å dekke kostnadene for notarius- og tinglysingsgebyrer knyttet til å legge bassenget til eiendomsbeskrivelsen i tingboken. Ikke forveksle disse avgiftene med notarius og tinglysingskostnadene ved selve eiendommen. Disse betales normalt av kjøperen.

- Notariagebyr knyttet til salg av eiendommen.  I det minste i denne delen av Spania er normen at KJØPEREN skal betale alle notariatsgebyrer (og tinglysingsgebyrer) knyttet til overføring av eierskap til eiendommen. Til tross for dette sier loven imidlertid at med mindre den private salgskontrakten sier noe annet, er det SELGER som må betale den største delen av notariatsgebyret. Så det er en god ide å sørge for at din private salgskontrakt (som du signerer når du avtaler en pris med en kjøper) gjør det klart at det er KJØPEREN som betaler notariatsgebyret. Ellers kan du bli holdt ansvarlig for å betale de fleste av dem! Standard salgskontrakt hos Villas Fox bestemmer at kjøper betaler dem. Noen advokater foretrekker imidlertid å lage sin egen kontrakt, og som alltid er det opp til deg å lese vilkårene i kontrakten før du signerer den.

- Eiendomsmegleravgift.  Hos Villas Fox belaster vi leverandøren et gebyr etter vellykket gjennomføring av salget. Dette gebyret trekkes vanligvis fra inntektene fra salget, og betalingen gjøres av kjøperen på vegne av selgeren. Med andre ord betaler kjøperen gebyret vårt (minus eventuelle innskudd vi holder), og dette beløpet diskonteres fra beløpet kjøperen betaler selgeren. På denne måten er det selgeren som betaler avgiftene våre, og det er selgeren vi gir faktura til. Våre gebyrer inkluderer IVA (merverdiavgift) på 21%. Selv om avgiftene våre kan virke som bare nok en stor mengde penger du taper i prosessen, vil vi gjerne tro at den internasjonale markedsføringen vi tilbyr, vil gjøre det mulig for deg å nå ut til et mye bredere publikum og tiltrekke deg flere potensielle kjøpere. Det kan bety forskjellen mellom å selge og ikke selge hjemmet ditt. Eller det kan bety at vi finner deg en kjøper med mer brukskraft (muligens en som ikke snakker ditt språk), som kanskje er villig til å betale en høyere pris for eiendommen din enn om du ikke hadde brukt tjenestene våre. Vi liker å tro at vår markedsføring og generelle hjelp med salgsprosessen representerer god valuta for pengene!

- Plusvalía-skatt (mer korrekt kjent som "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)" - men jeg tror du kan forstå hvorfor folk flest forkorter den til "plusvalía tax". Dette er en angivelig skatt pålagt selgeren og være knyttet til verdiøkningen på landet som leiligheten eller huset ligger på. Det må imidlertid betales selv om markedsverdien på landet har falt siden du kjøpte eiendommen. Det er også relatert til verdien av landet (så leverandører av villaer på store tomter må betale mye mer enn leverandører av små leiligheter) og er også direkte relatert til antall hele kalenderår siden du kjøpte eiendommen. Med andre ord er det null hvis du har eid eiendommen i mindre enn 12 måneder, men dobbelt så mye hvis du har eid eiendommen i 10 år sammenlignet med noen som har eid en lignende eiendom i 5 år. Hvordan beregnes den? Hvis du gir oss en nylig SUMA-regning for eiendomsskatt (IBI), så kan vi beregne det for deg. Det varierer mellom byene, men det kan vanligvis være mellom 30 og 300 euro for hvert år du har eid eiendommen.

- 3% oppbevaring. Dette gjelder hvis du IKKE er en spansk skatteboende, ELLER hvis du er en, men ikke leverer sertifikatet som viser at du er en.   3% av den offisielle salgsprisen beholdes av kjøperen (som må betale den til skattemyndighetene på dine vegne, og må akseptere ansvaret for å gjøre det). Dette kan betraktes som en forskuddsbetaling på eventuell kapitalgevinstskatt (eller andre private skatterestanser du måtte ha) du kan være ansvarlig for etter salget. Men hvis advokaten din kan demonstrere at du ikke har oppnådd en kapitalgevinst, eller hvis skatteplikten din er mindre enn 3%, kan de kreve alt dette tilbake for deg (minus eventuelle skatter du skylder). Prosessen kan ta ett år eller mer. Advokaten din vil ikke gjøre dette automatisk - du må instruere dem om at du ønsker å kreve dette tilbake. Spør dem om du trenger å holde den spanske bankkontoen åpen for at pengene skal bli betalt til den.

- Oppbevaring for SUMA, samfunnsavgifter, elektrisk og vann.  Advokatene som er involvert i salget vil avgjøre om det er behov for å beholde penger fra inntektene dine for å oppfylle eventuelle utestående forpliktelser med hensyn til betaling av strøm, vann, samfunnskostnader og SUMA. Som leverandør er du ansvarlig for betaling av SUMA for hele kalenderåret der salget foregår, selv om regningen for det året ennå ikke er utstedt (noe som er veldig vanlig, siden regningene vanligvis genereres i høsten). Så selv om du selger eiendommen den første uken i januar, kan advokatene beholde et omtrentlig beløp som tilsvarer den estimerte SUMA-regningen for hele året. Hvis du ønsker å utfordre dette, bør du gjøre det før du godtar salget. Det er viktig å diskutere disse retensjonene med advokaten din, og spør dem hva fremgangsmåten er angående dette. Hvis du mener at retensjonene er unødvendig høye, eller hvis du kan bevise at du har betalt SUMA-regningen for inneværende år, så gjør dette klart for advokaten din på et tidlig tidspunkt, slik at retensjonene kan justeres deretter. Sørg også for å kansellere alle autogiro for eiendommen etter at salget er fullført, og informer leverandørene av husforsikringen om at du har solgt eiendommen.

Det er alt for nå, men i nær fremtid utvider vi denne artikkelen med følgende emner og kanskje enda mer:

2. Velge eiendomsmegler (og valutaselskap hvis du ikke vil beholde salgets inntekt i euro) og dokumentasjon som kreves for å levere

3. Klargjøre eiendommen for fotografier

4. Forberedelse for klientbesøk

5. Jeg har et tilbud - skal jeg godta det?

6. Hva skjer mellom at tilbudet blir akseptert, og fullføringen av salget? (for eksempel få et sertifikat for skattemessig opphold hvis du er skattemessig bosatt for å unngå å betale 3% oppbevaring!)

7. Hva må jeg gjøre på ferdigstillelsesdagen?

8. er det noe annet jeg trenger å gjøre?

 

 

Nylig lagt til

Las Comunicaciones 3-roms, 3-bad enebolig med basseng og garasje
COM_IPROPERTY_NEW
Las Comunicaciones 3-roms, 3-bad enebolig med basseng og garasje San Miguel de Salinas, Alicante (Costa Blanca)
259,000 €
La Florida 3-roms leilighet i toppetasjen, Orihuela Costa
COM_IPROPERTY_NEW
La Florida 3-roms leilighet i toppetasjen, Orihuela Costa Orihuela Costa, Alicante (Costa Blanca)
99,500 €
La Cañada (Mirador de San Miguel) enebolig med 3 soverom og fantastisk utsikt
COM_IPROPERTY_NEW
La Cañada (Mirador de San Miguel) enebolig med 3 soverom og fantastisk utsikt San Miguel de Salinas, Alicante (Costa Blanca)
285,000 €

Kundevurderinger

"Hei Sorelle Tusen takk og Andy for din hjelp og støtte med kjøpet av eiendommen vår i San Miguel, dere begge var veldig hjelpsomme med din veiledning og støtte, det så ut til å være en smidig overgang gjennom din hjelp, dere var veldig tålmodige med oss, ettersom dette var helt nytt for oss, takk igjen og igjen, og håper å se dere begge i fremtiden. Hilsen Neil og Sue x "


Neil og Sue Cocker
Tirsdag 22 november 2016

Vi har 546 gjester og ingen medlemmer online