Artikkel skrevet av  Jaime Navarro Serrate, ekspert på eiendomsbeskatning

For noen uker siden gjennomgikk vi kjøpers skatt og i dag fokuserer vi på selgerens. Felleslesingen viser at administrasjonene er interessert i at markedet flytter seg, siden de belaster alle: Statlig, Autonom og Lokal. Selger må påta seg to skatter: personskatt og kommunal gevinst.

Selgeren betaler personlig inntektsskatt på besparelsesgrunnlaget hvis han oppnår en gevinst i henhold til tabellen nedenfor:

Hvordan kan vi senke skattekostnaden? Vi skal presentere noen muligheter, og husk at det er viktig å sjekke med en rådgiver om oppfyllelsen av alle kravene

• Gevinsten eller tapet beregnes ved å trekke anskaffelsesverdien fra overføringsverdien. Vi kan redusere denne fordelen hvis vi legger til iboende utgifter til anskaffelsesverdien og trekke dem fra overføringsverdien. La oss se noen eksempler på utgifter: skatt som ble betalt for oppkjøpet (ITP eller moms, suksesser og donasjoner), kommisjonen til eiendommen, byrå, advokat, eksperter, notar og eiendomsregister, energieffektivitetsbevis. Vi kan også vurdere utgiftene knyttet til boliglånet, inkludert takst av eiendom eller heving, men aldri renter. Hvis leiligheten vi selger har vært til leie, må vi trekke fra amortisering, derfor øker fortjenesten. Hvorvidt vi har trukket fra den amortiseringen. Du må også ta hensyn til investeringer eller forbedringer som er laget i eiendommen.
• La oss ta hensyn til trener Maturana som sa at å tape er å vinne litt. Så, siden vi har hatt tap, la oss velg tidene godt for i det minste å dra nytte av dem økonomisk. Gevinster og tap beskattes akkumulert, slik at vi kan redusere grunnlaget dersom vi har generert tap, for eksempel ved salg av aksjer eller investeringsfond. I selve øvelsen eller i de fire foregående. Vi kan også motvirke, om noen, negativ avkastning på løsøre med 25% av inntjeningen.
• Fortjenesten er fritatt dersom salgets beløp er reinvestert ved kjøp av ny vanlig bolig innen en periode på to år. Dersom reinvesteringen er delvis, er fritaket proporsjonal med reinvesteringen som er foretatt. La oss huske her at vanlig bosted vil være en som har vært en vanlig og effektiv bolig i 3 år, bortsett fra årsaker som nødvendigvis rettferdiggjør en endring (og vær forsiktig med at statskassen har en svært restriktiv oppfatning i dette). Hvis oppkjøpet er finansiert med et lån, vurderte statskassen å gjeninvestere bare det som faktisk var betalt i de to årene etter salget av boligen. Høyesterett har imidlertid kvalifisert kriteriene, og fastslått at reinvesteringen er pengene fra lånet som ble brukt på kjøp av den nye boligen. Derfor vil hele anskaffelsesverdien av den nye boligen bli tatt i betraktning uavhengig av om beløpet er tilfredsstilt eller finansiert.
• Den amerikanske legen, poeten og høyesterettsdommeren, Oliver Wendell Holmes, sa at: "De unge kan reglene, men de gamle unntakene", og det er to som må være kjent.

Inntekten for den vanlige boligen er unntatt for personer over 65 år og mennesker i en situasjon med alvorlig avhengighet eller stor avhengighet . Unntaket gjelder også for overføring av bare eiendomsretten til den vanlige boligen fra eieren, med forbehold om livsbruksretten.

Er man nær den alderen kan man finne formler for å overføre eiendommen etter 65-årsdagen, fordi det ikke lønner seg å ha bursdag samme år som overdragelsen, man må selge fra fødselsdagen.

Og pass på at fordelene til de over 65 år ennå ikke er over. Dersom det som selges er fjellhuset, ikke den vanlige boligen, vil det også være unntatt for skattytere over 65 år dersom de reinvesterer det oppnådde beløpet i livrenter, underlagt visse krav .

• Reduksjonskoeffisienter. Det gis også rabatt på skatteregningen dersom huset ble kjøpt før OL i Barcelona. Det er komplekst til detaljer, men jo flere år før 1992 kjøpet var, jo mindre vil bli betalt for fortjenesten. Det er en gammel norm og den er allerede veldig begrenset, men den kan fortsatt gi deg litt glede.
• En annen glede vil bli tatt av de som kjøpte eiendommen deres mellom 12. mai og 31. desember 2012 , fordi 50 % av overskuddet deres vil være unntatt. For å forstå opprinnelsen til dette merkelige tiltaket må vi tilbake til 2012. Det året spilte landslaget veldig bra, men nasjonaløkonomien gikk veldig dårlig, spesielt eiendomssektoren. Og det tiltaket ble tatt for å oppmuntre kjøpere som tenkte på det, men tok skatteeffekten til de påfølgende årene (når de selger).

Det er andre unntak knyttet til dato i betaling eller donasjon til visse enheter.

De kommunal gevinst kalles i daglig tale Skatt på verdistigning på bygrunn, som må betales av kjøper ved tyngende overdragelser.

Denne skatten har gitt mye å snakke om disse årene, kort sagt for de følgende. Det var et vakkert land hvis land stadig økte i verdi. Lovgiveren, med den hensikt å gjøre ting enklere, etablerte en formel for å beregne denne verdiøkningen: multipliser matrikkelverdien med noen få prosenter basert på tiden den har vært eid. Problemet er at denne formelen ikke tar for seg hva som skjer hvis eiendommene ikke økte i verdi eller til og med falt.

Men alt som går opp går ned og landet, selv om det ikke sluttet å være vakkert, så hvordan eiendommene begynte å synke i verdi. Formelen fortsatte imidlertid å multiplisere matrikkelverdien med en prosentandel, og skattebetalere fortsatte å betale for kapitalgevinsten, selv om de faktisk hadde opplevd tap.

Som i fabelen om den døve frosken, som ikke hørte på de andre froskene som fortalte dem at det han prøvde å gjøre var umulig og det var derfor han lyktes, husket noen modige påtalemyndigheter at Grunnloven sier at man skal bidra iht. din evne økonomisk. Og de begynte å stille spørsmål ved om det var fornuftig å betale skatt for å være fattigere.

De første kampene ble tapt, men den siste kampen ble vunnet: konstitusjonelle domstol bestemte at artiklene som etablerte denne formelen var grunnlovsstridige i den grad de utsettes for skattesituasjoner der det ikke eksisterer verdiøkninger. Han oppfordret også lovgiveren til å endre loven.

Lovgiver har ikke funnet tid siden 2017 til å etablere en annen formel. Så situasjonen akkurat nå er at skattyter må bevise overfor kommunene at grunnen ikke har fått verdi. Hvordan? Det kommer vel an på. Noen tilbyr muligheten til å la være å betale dersom skjøtene er fremlagt som bevis, andre ber om takst, og hos andre må du betale og deretter gå til retten.

Til slutt, husk det, for IBI formål , er det tilrådelig for selger å forsøke å videreføre det forholdsmessige beløpet av året hvor eiendommen ikke lenger er hans.